«Мала Архітектурна Форма» та «приміщення з правом власності» : ризики та відмінності для інвесторів комерційної нерухомості.
Про наше наболіле… Дуже часто, коли беремо новий об’єкт в роботу, який знаходиться на орендованій земельній ділянці, чуємо: «Аааа, оренда землі? Зрозуміло! Його завтра скажуть забрати…» Не допомагає в такому випадку і згадка в тексті оголошення: «Має право власності.» Менеджер не завжди встигає сказати клієнту, що це об’єкт нерухомості, а не МАФ перш ніж клієнт «виб’є» (завершить розмову)…
Чим відрізняється Мала Архітектурна Форма від приміщення з правом власності?
Мала архітектурна форма (МАФ) – це тимчасова конструкція, яка може використовуватися для торгівлі, надання послуг або інших цілей. МАФи можуть бути встановлені на землях державної або комунальної власності, а також на приватних землях за згодою власника.
Приміщення з правом власності – це об’єкт нерухомості. Право власності на приміщення дає його власнику право на користування, розпорядження та відчуження приміщення.
Основні відмінності між МАФом і приміщенням з правом власності:
- Правовий статус: МАФ є тимчасовою конструкцією, а приміщення з правом власності є нерухомістю. На МАФ не оформляється право власності, а на «об’єкт нерухомості» оформляється.
- Статус землі: Тут відмінності немає. МАФ може бути встановлений на землях державної або комунальної власності, а також на приватній землі. Приміщення з правом власності може бути розташоване також на будь-яких землях, які належать власнику приміщення на праві власності або користування (оренди).
- Ризики: При МАФі існує ризик, що міська влада може зобов’язати власника демонтувати МАФ, якщо він встановлений на землях державної або комунальної власності без належного дозволу, з порушеннями або по завершенні терміну дії договору оренди земельної ділянки. У цьому випадку власник МАФу може втратити вкладені в нього кошти. Адже володіє лише «коробкою» приміщення, без прив’язки до конкретної адреси. Приміщенню з правом власності такі ризики не загрожують, якщо воно було зареєстровано належним чином.
Переваги приміщення з правом власності перед МАФами.
По-перше, приміщення з правом власності є нерухомістю, що означає, що вони є більш цінними й сприятливими до збільшення своєї вартості з часом і їх можна продати або здати в оренду, без ризику для іншого суб’єкта договору.
По-друге, «право власності», дає власнику право на користування, розпорядження та відчуження приміщення.
По-третє, власник приміщення з правом власності не підпадає під ризик демонтажу приміщення, у разі закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки.
Відповіді на часті питання:
Чи впливає зовнішній вигляд та матеріали з яких побудовано приміщення на право власності?
- Однозначно НІ!
Чи впливає статус землі на право власності?
- Однозначно НІ!
Чи не скажуть демонтувати приміщення з правом власності після закінчення договору оренди землі?
- Однозначно НІ!
Отже, МАФи можуть бути хорошим варіантом для малого бізнесу, який не має можливості придбати приміщення з правом власності. Однак слід пам’ятати про ризики, пов’язані з МАФами. Приміщення з правом власності є більш надійним варіантом для бізнесу, який хоче захистити свої інвестиції.
Якщо ви плануєте відкрити бізнес, який потребує приміщення, слід ретельно зважити всі плюси та мінуси МАФів і приміщень з правом власності. Якщо ви вирішите придбати МАФ, слід уважно вивчити всі умови його встановлення та експлуатації; якщо ж ви вирішите придбати приміщення з правом власності, слід звернутися до досвідченого рієлтора, який допоможе вам знайти відповідний варіант. В цьому радимо звернутись до відділу комерційної нерухомості, і вони, з огляду на свій досвід, розкажуть про весь механізм купівлі комерційних приміщень та запропонують варіанти.
Ольга Синиця,
менеджер відділу комерційної нерухомості
