Карантин та пов’язане з ним зниження доходів суттєво вплинули на платоспроможність як суб’єктів підприємництва, так і простих громадян. В пріоритеті стають лише найнагальніші витрати, по іншим позиціям всі намагаються заощаджувати.

До якої ж категорії витрат віднести оренду плату тим, хто винаймає квартиру, офіс, комерційну нерухомість? Платити такі витрати в першу чергу чи можливі варіанти?

Спробуємо розібратися.

Відповідно до положень Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

В разі несвоєчасної оплати у наймача можуть настати такі негативні наслідки:

1) обов’язок сплати штрафні санкції (їхній розмір та вид значною мірою залежить від умов договору);
2) якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд – наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі.

Намагаючись послабити негативні наслідки від карантину держава зробила кілька спроб врегулювати дану ситуацію.
Так, 30 березня 2020 р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)», яким було внесено зміни в Цивільний кодекс України, та встановлено, зокрема, що: з моменту встановлення карантину і до його завершення наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу”.

Невдовзі, 14 квітня 2020 р. Верховна Рада України знову спробувала врегулювати відносини щодо орендної плати та прийняла Закон України «Про внесення змін до Закону України “Про Державний бюджет України на 2020 рік”», яким встановила, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.

Іншими словами, в частині плати звільнення плати за користування орендованим майном законодавець, на думку керівника юридичного відділу компанії «Атланта Нерухомість» Якимчук В.В., обмежився декларативним принципом та здійснив знову відсилання на діючу норму Цивільного кодексу України – статтю 762, яка встановлює, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. До таких обставин й можна віднести в тому числі і запровадження обмежень Кабінетом Міністром України та/або органами місцевого самоврядування.

Тобто наявність введених на час карантину заборон/обмежень для окремих видів діяльності може бути обставиною зменшення або звільнення від орендної плати.

Проте, як вважає керівник юридичного відділу компанії «Атланта Нерухомість» Якимчук В.В., запровадження таких обмежень не веде до автоматичного звільнення від орендної плати, оскільки форми використання приміщень не обмежуються тільки, наприклад, торгівельною діяльністю. В найманому приміщенні продовжує знаходитись та зберігатись майно орендаря, на вітрині містить, як правило, рекламна інформація щодо його бренду та товарів… І все це є формами використання приміщення.

То як бути в такій ситуації? Як мінімізувати свої витрати та зберегти сторонами договору свої відносини на майбутнє?

Іншого швидкого шляху, як домовлятися, – не існує! Алгоритм таких домовленостей спрощено виглядає так: спочатку орендар готує на ім’я орендодавця лист-звернення, в якому описує свою ситуацію та те, як запроваджені обмеження впливають на його діяльність. Далі орендодавець готує на цей лист свою відповідь. І якщо сторони дійшли згоди щодо істотних умов – вони підписують договір про внесення змін в діючий договір оренди.

Під час переговорів варто пам’ятати, що криза впливає не тільки на орендаря, але й на орендодавця. Тому, намагаючись пом’якшити негатив, до діалогу та взаємовигідних домовленостей мають бути відкриті всі цивілізовані сторони.

Та й кризи не бувають вічно. За ними обо’язково настане час для розвитку та процвітання, яке відбудиться, в тому числі, і тому, що сьогодні сторони домовились між собою.

Бережіть своє здоров’я, домовляйтесь та пам’ятайте – якою б довгою не була ніч, світанок обов’язково настане!

Вадим Якимчук,
керівник юридичного відділу компанії “Атланта Нерухомість”

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *